Главная   Новости   Организации   Объявления   Ссылки   Обзоры   Законодательство
#
Горячие объявления
Продам:
Обширный ассортимент исторической литературы рекомендует книжный интернет магазин principbook.ru....
Подробнее...
Организации
Обзоры
Вы, обладатель недвижимости, наконец-то, решили сменить место жительства, увеличить квадратные метры или количество наличности для развития своего дела. Путь один, сначала необходимо продать свою, чес...
(Как сберечь нервы, сэкономить время и деньги при продаже квартиры)
Реклама

"Wireless" - все о беспроводных технологиях
Юмор
Звонок в дверь. - Здравствуйте, это ваши соседи снизу. - Ну? - Вы не могли бы кран в ванной за...
Дальше?..
Новости

Страницы: << >> 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

В Санкт-Петербурге создан "Жилищный комплекс"
В Санкт-Петербурге создана ассоциация "Жилищный комплекс". Как сообщил председатель Жилищного комитета администрации Петербурга Юрий Лукманов, основная цель создания ассоциации - упорядочение работы компаний, задействованных в различных сферах жилищно-коммунального хозяйства, в условиях рынка, а также выработка единой политики в рыночных условиях. В настоящее время в состав ассоциации вошли 11 организаций, среди которых: управляющие компании, предприятия, занимающиеся вопросами энергоресурсосбережения, перевозкой мусора и т.д. Кроме того, членами ассоциации выразили желание стать еще 11 союзов и организаций. По словам Ю.Лукманова, Жилищный комитет будет принимать участие в работе ассоциации только в составе наблюдательного совета. "Место для органов государственной власти предназначено только в наблюдательном совете. Мы надеемся не только отвечать на возникающие у членов ассоциации вопросы, но и получать у них ответы на свои вопросы", - отметил Ю.Лукманов. Он также подчеркнул, что созданная ассоциация не будет заниматься обращениями граждан, а будет работать только с юридическими лицами-участниками и государственными органами. Состав правления и наблюдательного совета планируется сформировать до конца февраля 2006 г.
Напомним, что всего в Петербурге в настоящее время находится более 20 тыс. 700 жилых зданий общей площадью 90 тыс. 700 кв. м. На техническом обслуживании госучреждений и предприятий находится 89% жилищного фонда города - 18 тыс. 500 зданий общей площадью 81 тыс. 700 кв. м. Обслуживанием жилого фонда Санкт-Петербурга занимается 61 управляющая компания, в том числе 9 частных компаний.
PБK
[27.12.2005]
Названы лучшие объекты торговой недвижимости России 2005 года
По результатам ежегодного Рейтинга торговых центров России лучшими в своих категориях признаны «Мега Химки» (Московская область), «Мегакомплекс Московский» (Самара), «Парк Хаус» (Екатеринбург) и «Континент» (Новокузнецк), в специальных номинациях — торговые центры «Дружба» (Москва) и «Республика» (Нижний Новгород).

Победителем в номинации «Самый популярный торговый центр», учрежденной компанией «ВатКом», стал торговый центр «Горбушкин двор» (Москва). Торговый центр «Екатерининский» (Екатеринбург) был заявлен в категории «Большой торговый центр». Звания «Консультант-2005» удостоена компания Colliers International. «Персоной» года назван Марк Афраймович, управляющий партнер группы компаний «Торговый квартал».

Это стало известно вчера 8 декабря 2005 года в ходе торжественной церемонии, которая состоялась в Москве в Renaissance Moscow Hotel*****. Победителей рейтинга поздравили генеральный директор Московской международной бизнес-ассоциации Александр Борисов и заместитель руководителя Департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы Анатолий Кочетков. Награждение состоялось в присутствии около 300 представителей профессионального сообщества.
В 2005 году Рейтинг торговых центров России проводился в третий раз. В номинации «Торговый центр» для участия было представлено 20 объектов, что в два раза больше, чем в прошлом году, из них 8 — действуют в Москве и Подмосковье, остальные 12 претендентов являются региональными. Налицо стремительное развитие рынка торговой недвижимости и появление передовых торговых центров за пределами двух столиц.

Наблюдается также очень высокий уровень заявленных объектов. Поэтому, следуя традициям проведения подобного конкурса Международным советом торговых центров, жюри решило наградить проекты, которые значительно выделяются по тем или иным показателям. Успех «Меги Химки» можно назвать закономерным: пока в формате суперрегионального торгового центра этому проекту нет равных.
Девелопер самарского «Мегакомплекса Московский» прошел длительный путь отработки концепции и выставил на суд жюри рейтинга свой проект, когда уже увидел его в окончательном виде. Эксперты оценили интересные решения планировок, управления, подбор арендаторов. Второй год победителем рейтинга признан объект сети «Парк Хаус». В 2005 году — им стал торговый центр в Екатеринбурге. Также среди средних по площади объектов положительные оценки жюри заслужили «Екатерининский» (Екатеринбург), «Столица» (Пермь), «Пятая авеню» (Москва).

В категории «Малый торговый центр» главными претендентами на победу были «Дарс» (Ульяновск), «Континент» (Новокузнецк) и «Курс» (Одинцово). В итоге предпочтение было отдано сибирскому объекту, который сумел более убедительно доказать использование передовых технологий и стандартов. Чтобы поощрить удачный опыт обновления концепции — явления, которое, как ожидают эксперты, станет распространенным на отечественном рынке в ближайшие годы, — жюри была учреждена специальная номинация «За реновацию», победителем в которой стал торговый дом «Дружба» на Новослободской (Москва).

Ключевым моментом в успехе торгового центра является его маркетинговая и рекламная политика. В специальной номинации «За продвижение» жюри назвало победителем торговый центр «Республика», недавно открывшийся в Нижнем Новгороде.
Лучшими в специальных номинациях информационных партнеров и спонсоров рейтинга стали торговые центры:
· «L-153», Москва — «Самый популярный торговый центр» (учредитель — компания «ВатКом»),
· «Молл Гэллери Братеево», Москва — «За вклад в совершенствование и продвижение формата торговой галереи» («Бизнес журнал»),
· «Горбушкин двор», Москва — «За постоянное развитие формата» (портал Rambler-Недвижимость),
· «Лига», Химки — «Маркетинговая стратегия торгового центра» (издательский дом «Российская торговля»),
· «Сити Центр», Краснодар — «Пул арендаторов» (журнал «Модный magazin»),
· «Сити», Калининград — «Торговый центр и городская среда» (информационное агентство «Поиск»).

Дипломами за активную позицию награждены торговые центры «Вега» (Тольятти), «Манеж» (Томск), универмаг «Маяк» (Белгород). В 2005 году было принято решение снять номинацию «Проект торгового центра», поскольку на основе представленных материалов объективно оценить заявленные объекты жюри не посчитало возможным.

Не удалось выявить победителей и в номинации «Управляющая компания» (была представлена всего она заявка от компании «Диамант» (Волгоград)). Профессиональных управляющих торговой недвижимостью в России пока немного, и большинство из них уже прошли экспертную оценку в ходе рейтингов 2003 и 2004 гг.
За претендентов в номинациях «Консультант» и «Персона» предварительно проголосовали члены Российского совета торговых центров, а также специалисты, присутствовавшие на торжественной церемонии объявления результатов рейтинга 8 декабря.
В ходе вечера отраслевым журналом «Молл» были отмечены группа компаний «Молл Менеджмент» за динамичное развитие сети торгово-развлекательных центров «Парк Хаус», а также компания «Диалма» — за удачные дизайнерские решения брендовых магазинов «Alain Manoukian».

Рейтинг отражает самые значимые тенденции отечественного рынка торговой недвижимости. Один из выводов этого года — в России пока мало сетевых девелоперских структур, как отечественных, так и западных. А первые объекты новых девелоперов весьма неоднозначны. Этим обусловлен тот «отрыв» в качестве, который уже третий год демонстрируют участники рейтинга от общей массы проектов в сфере торговой недвижимости.
[14.12.2005]
Доходное место: Приступ радушия у инвесторов
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — В 2005 г. только за счет открытия новых крупных отелей петербургский гостиничный фонд увеличился почти на 900 номеров. Этот результат сопоставим с достижениями хотельеров за пять предыдущих лет. В туристическую привлекательность города на Неве, похоже, поверили инвесторы самых разных мастей — от новичков в сфере гостеприимства до профессионалов. В этой пестрой компании — российские сырьевые холдинги и банковские структуры, местные застройщики, которые до сих пор вкладывали деньги в жилищные проекты, и владельцы торгово-развлекательных центров, западные инвестиционные фонды и международные гостиничные цепочки.

Зона рискованного гостеприимства
Интерес к отельному бизнесу отчасти вызван усиливающейся конкуренцией на рынке офисных и торговых площадей и стагнацией в жилищном строительстве. Кроме того, если сравнивать Петербург с европейскими городами по количеству гостиничных мест на душу населения, налицо явный дефицит. По данным аудиторской компании МКД, в Петербурге этот показатель составляет 7,2 на 1000 человек, а в Милане — 35. “Даже в социально более близких Праге и Будапеште эта цифра превышает 10 мест на 1000 жителей, так что определенный потенциал роста у нас есть”, — констатирует генеральный директор МКД Юрий Воропаев. Между тем поводов для оптимизма у инвесторов не так уж много. Загрузка петербургских гостиниц по-прежнему имеет ярко выраженную сезонность. В январе она, например, не превышает 35-45%. В результате среднегодовой показатель, посчитанный по всем категориям отелей, в 2004 г. составил 59%. И если у объектов так называемого первого класса (“4-5 звезд”) заполняемость по итогам прошлого года достигла 68%, то в среднем классе (“3 звезды”) она составляет 56%, а в экономическом (“1-2 звезды”) — и вовсе 53%. Итоги этого года еще не подведены. Однако есть все основания считать, что показатели загрузки окажутся еще более скромными. Туристический поток за три квартала 2005 г. оказался на 18% слабее, чем за аналогичный период 2004 г. (до сих пор он рос год от года). Петербург остается одним из самых разорительных городов мира, и цены в отелях неприятно поражают не только россиян, но и состоятельных иностранцев. В Комитете по внешним связям и туризму городской администрации (КВС) уверены: дороговизна туров и, в частности, гостиниц — основная причина снижения количества гостей, прежде всего в высокий сезон (апрель — сентябрь). Поездка в русскую Венецию обходится зарубежным туристам в 1,5-2 раза дороже, чем в известные туристические центры Европы.

По информации Северо-Западного отделения Российского союза туриндустрии, летом 2005 г. петербургские отели в среднем увеличили цены на 30% (если считать в евро). Результат налицо. По оценке специалистов КВС, наблюдается почти арифметическая обратная зависимость между заявленным тарифом и количеством постояльцев. Наиболее серьезные потери понесли отели среднего класса, где, как и в первом классе, останавливается много иностранцев. Если падение спроса на услуги гостиниц высокого уровня составило 8-9%, то у “середнячков” этот показатель — все 20%.
Большие надежды на увеличение въездного потока в Смольном связывают с программой развития Петербурга как туристического центра на 2005-2010 гг. Городское правительство утвердило ее в октябре. Программа подготовлена на основе разработок международной компании “Бостон Консалтинг Групп” (BCG) по заказу Министерства экономического развития и торговли РФ. Основной смысл документа выражен в лаконичной формуле “5 × 5 х 5”: через пять лет Петербург должен войти в пятерку главных туристических центров Европы и принимать по 5 млн гостей в год (показатели 2003-2004 гг. — около 3 млн).

Туризм объявлен стратегически важным для города направлением. На развитие этой отрасли в период реализации программы предполагается направить из бюджета примерно 1 млрд руб. Эти деньги должны быть потрачены на развитие транспортного сообщения — и прежде всего аэропорта, упрощение визового режима, модернизацию музеев, повышение уровня безопасности туристов и их информационной поддержки. Приоритетной задачей остаются наращивание числа отелей и регулирование ценовой политики в сфере туриндустрии. Разработчики программы, явно тяготея к круглым цифрам, считают необходимым за 10 лет увеличить гостиничный фонд не менее чем на 10 000 номеров.

Формированием благоприятного имиджа Петербурга и его продвижением на туристическом рынке займется специально созданное Агентство городского маркетинга. Оно же выступит координатором основных программных мероприятий. Специалисты BCG предлагают подавать Петербург иностранцам под слоганом “Гений чистой красоты”, не пренебрегая, впрочем, имиджем “Дружеская теплота”. С учетом нынешнего состояния городских фасадов и улиц, а также общей мрачноватой атмосферы зарубежные гости вполне смогут оценить юмор разработчиков брэнда.
Некоторые эксперты скептически относятся к туристической программе, созданной BCG. Однако городские власти в целом оценили ее положительно. Губернатор Валентина Матвиенко заявила, что соответствующие средства уже заложены в бюджете на 2006 г. и к реализации программы нужно приступать немедленно.
За ближайшие пять лет Смольный рассчитывает получить около 130 млрд руб. за счет развития туризма. Сейчас доход от него составляет чуть более 5 млрд руб. в год.
“Потенциал Петербурга в этой сфере очевиден. Пока что туристическая отрасль формирует городскую казну лишь на 10-12%. Для сравнения: в бюджетах Парижа, Рима, Венеции или Лондона доля поступлений от туризма достигает 60-70%. Но для того чтобы туристический бизнес развивался, необходимо улучшить инфраструктуру города и прежде всего создать эффективную гостиничную индустрию. Сегодня Петербург реализует свои туристические возможности процентов на пять, он в состоянии качественно обслужить не более 1,5 млн туристов в год. К нам мало едут из-за дефицита мест размещения, а их нехватка, в свою очередь, порождает ценовой диктат гостиниц при невысоком уровне сервиса. Это негативно сказывается на имидже города и отпугивает и без того немногочисленных туристов”, — комментирует директор компании “Бекар. Коммерческая недвижимость” Игорь Горский.

Инвесторы раскачались
Еще недавно инвестиционная активность в гостиничном секторе была довольно вялой. Единственный сегмент рынка гостеприимства, который бурно развивался в течение последних лет, — мини-отели. В настоящее время в Петербурге их насчитывается более 400. Хотя точной статистики нет. Значительная часть объектов — расселенные парадные, не переведенные в нежилой фонд.

“Требования, которые предъявляют к малым отелям контролирующие органы (СЭС, пожарные и др.), зачастую невыполнимы, поэтому им выгоднее оставаться в статусе меблированных комнат”, — поясняет Алексей Мусакин, генеральный директор Первой компании (управляет отелем “Шелфорт”) и руководитель консалтингового предприятия “Центр развития малых отелей”. По подсчетам Мусакина, 53% действующих на рынке объектов имеют емкость от 11 до 20 номеров. Хотя оптимальный размер мини-отеля, с его точки зрения, — 25-35 номеров. 40% клиентов малых гостиниц — бизнесмены, еще 30% — индивидуальные туристы. Они ценят прежде всего домашний уют, покой и индивидуальный подход, мирясь с отсутствием полноценного ресторана, фитнес-центра и тому подобных опций. Этот бизнес остается перспективным, хотя в ближайшие годы с рынка могут уйти до сотни неконкурентных мини-отелей, считает Алексей Мусакин. Средняя окупаемость проектов — 5-6 лет. На создание гостиницы из 20 номеров, занимающей примерно 800 кв. м, потребуется от $1,2 до $2 млн. Инвестор может рассчитывать на годовой оборот $380 000-500 000. Наиболее востребованный в этом сегменте рынка товар — номера экономкласса по цене $40-70 за сутки. В Смольном обещали застроить Петербург многочисленными отелями еще к широко разрекламированному 300-летию. Однако ожидаемый бум не состоялся: к круглой дате в центре города не открылось ни одной крупной гостиницы, а из сотни с лишним заявленных проектов были реализованы лишь единицы. Тем не менее юбилей все же стал катализатором для инвесторов. Однако они не рассчитали собственные финансовые возможности, не учли крайне бюрократизированную процедуру согласования строительства и прочие нюансы петербургского инвестиционного климата и в результате опоздали к всероссийскому празднику. Большинство отелей, заработавших в 2005 г., изначально планировалось запустить именно к 300-летию города.

Великолепная четверка
Открытиями года стали четыре достаточно крупные гостиницы. Все они претендуют не меньше, чем на “4 звезды” (а то и на “четверку с плюсом”). Летом рядом с Невским проспектом заработал первый в городе отель, входящий в международную сеть Accor Group. Гостиница на 233 номера под вывеской “Новотель Санкт-Петербург Центр” занимает две элегантные девятиэтажные башни, выполненные в древнеримском стиле и соединенные стеклянным переходом. Вентилируемые фасады отделаны тонированным стеклом, зеркалами, а также естественными гранитом и мрамором 12 видов.

Собственник отеля — столичное ООО “Вест Бридж Отель”. Его руководство предпочло умолчать о своих учредителях, обозначив их как “группу частных инвесторов”. По словам председателя совета директоров “Вест Бридж Отель” Константина Сторожева, компания специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость, прежде всего в офисную и гостиничную. У нее уже есть реализованные проекты в Москве, в частности бизнес-центр класса А на Ленинградском проспекте. По оценке Сторожева, сумма инвестиций в строительство “Новотеля” превысила $30 млн. “Мы позволили себе некоторые роскошества, не предусмотренные базовыми стандартами Accor, но не жалеем об этом”, — поясняет он. Расчетный срок окупаемости — восемь лет. Accor не участвовала в финансировании проекта. С международной сетью заключен классический контракт на управление сроком на 20 лет.

По предварительным расчетам, среднегодовая загрузка “Новотеля” составит 60-70%. Заявленный тариф на двухместный номер — от $170 в сутки. Практически одновременно с “Новотелем” финишировал проект Петербургского агентства недвижимости (ПАН) на наб. р. Мойки, 22. Его инвестиционная история тянется с 1995 г. Сначала городские власти отдали историческое здание под реконструкцию французской компании Peters Construct, а затем ее сменил местный инвестор. Гостиница на 197 номеров отдана в управление другому международному оператору — компании Kempinski.

Осенью на пр-те Римского-Корсакова, 5-7, открылся отель “Амбассадор”, щеголяющий первой в Петербурге вертолетной площадкой (разрешение на полеты его владельцы, впрочем, еще не получили). Решение о создании гостиницы по этому адресу Смольный принял еще в 1998 г. Дальше — классический уже для российского рынка сценарий: невыполненные обязательства, смена инвестора. Собственник у “Амбассадора” тоже российский — “Петербургские отели”. Его учредитель — Балтийская инвестиционная корпорация, созданная физическими лицами, предпочитающими анонимность.

Девятиэтажный гостиничный комплекс (19 360 кв. м) рассчитан на 255 номеров. Отделка интерьеров намеренно роскошна: мрамор, лепнина, хрустальные люстры от Swarovsky. Стоимость строительства составила около $30 млн. По словам финансового директора “Петербургских отелей” Александра Мельника, на средства акционеров осуществлен лишь start-up проекта. В основном же стройка велась за счет заемного капитала. Самый крупный кредит — $12 млн на пять лет под 11,5% годовых — предоставил Северо-Западный банк Сбербанка России. По расчетам инвестора, при среднегодовой загрузке гостиницы на уровне 55-60% расчетный срок окупаемости проекта составит восемь лет. Номер экономкласса стоит в “Амбассадоре” $200-290 в сутки в зависимости от сезона (без завтрака и НДС). Владельцы отеля обещают сделать тарифную политику гибкой, однако их заявление о том, что “Амбассадору” удастся переломить ситуацию, связанную с завышением цен на гостиничные услуги, вызывает недоумение.

“Петербургские отели” будут сами управлять отелем. “Современные технологии продаж позволяют привлекать постояльцев и без вхождения в какую-либо из сетей. Внешние же операторы в среднем претендуют на 12% от выручки, не давая гарантий успеха”, — поясняет Александр Мельник.
Осенью полностью заработала гостиница класса “4 звезды” “Петро Палас Отель” на ул. Малой Морской, 14. Она принадлежит хозяину местной торговой сети “Сезон”, включающей гипермаркет и несколько супермаркетов, расположенных в спальных районах города. Историческое здание, находящееся недалеко от Исаакиевской площади, инвестор приобрел на вторичном рынке. Реконструкция заняла около двух лет. Ее стоимость не разглашается. В восьмиэтажном здании разместились 193 номера. Интерьеры оформлены в купеческом стиле конца XIX в., ресторан украшает чучело медведя, а гостей встречают темнокожие швейцары.
Директор гостиницы Вадим Любич не скрывает, что для собственника этот проект связан с самореализацией и не носит исключительно коммерческий характер. Хотя расчетный срок окупаемости при плановой загрузке 60-65% составляет стандартные 7-8 лет. Владелец активно участвует в управлении отелем и не намерен в обозримом будущем привлекать операторов со стороны. В его активе уже есть небольшой мотель, возведенный в Колтушах. Второй строится в Янино, рядом с трассой КАД. Однако “Петро Палас Отель” — первый для собственника гостиничный проект подобного масштаба. Как, впрочем, и для остальных компаний, которым принадлежат перечисленные выше высококлассные отели.

Идея овладела массами
Сегодня в петербургском гостиничном бизнесе пробуют себя самые разные структуры. Среди них — застройщики, которые специализируются в основном на жилищных проектах. Например, корпорация “Элис” запустила в конце 2003 г. отель “Достоевский”, ставший частью торгово-гостиничного комплекса “Владимирский пассаж” (Владимирский проспект, 19). В 2004 г. корпорация “Петербургская недвижимость” открыла на ул. Чапыгина (Петроградская сторона) 3-звездочный “Андерсен Отель” на 140 номеров, который разместился в реконструированном здании бывшей гостиницы “Дружба”. “Петербургская недвижимость” приобрела заброшенное здание у НПФ “Лукойл-Гарант”. Сумма сделки не разглашается. Инвестиции в проект оцениваются в $9 млн, срок окупаемости — пять лет. Дизайн гостиницы выполнила западная компания Antrani. Генподрядчиком выступила дочерняя структура корпорации.

Среднегодовая загрузка “Андерсен Отеля” составляет 68%, средняя цена номера — 2230 руб. в сутки. Собственники не намерены привлекать внешних управляющих, считая, что гостиница вполне успешна и под собственным брэндом. “Это наш первый проект в отельном бизнесе, — рассказывает президент корпорации "Петербургская недвижимость" Максим Шубарев. — Мы хотели создать хорошую гостиницу среднего класса, экономичную и без изысков, но не "ширпотреб" постсоветских времен. Такого опыта в России почти нет, поэтому все делали самостоятельно. Мы запланировали еще несколько гостиничных проектов в Петербурге и Калининграде. Речь пойдет уже не о реконструкции, а о новом строительстве. Работать хотим в том же сегменте — отели экономкласса”.
Есть и другие, более впечатляющие примеры. Балтийской строительной компании (БСК) принадлежит 5-звездочный “Ренессанс Санкт-Петербург Балтик Отель” на ул. Почтамтской, открывшийся весной 2004 г. и отданный в управление сети Marriott International, Inc. Сейчас БСК ведет на Васильевском острове (на углу Малого проспекта и наб. Адмирала Макарова) строительство гостиницы “Адмирал” категории “3-4 звезды”. Своя гостиничная программа имеется у компании “ИВИ-93”. Группа ЛСР приобрела у холдинга “Веда” проект по строительству отеля “5 звезд” в Зоологическом переулке.
Холдинг “ЛенСпецСМУ” включил гостиницу “3 звезды” в состав элитного жилого комплекса “У Ростральных колонн” на Васильевском острове. Правда, сейчас почти достроенный отель на 330 номеров (общей площадью 18 000 кв. м) выставлен на продажу примерно по $1500 за 1 кв. м. Среди других непрофильных девелоперов, заинтересовавшихся гостиничным бизнесом, — холдинг “Адамант”, самый крупный игрок на петербургском рынке торгово-развлекательных комплексов. Аффилированная с ним структура — ЗАО “Центр инвестирования” — приобрела на торгах почти 75% акций “Москвы”, одной из самых самых крупных в городе гостиниц категории “3 звезды”.

Сырьевые холдинги тоже активно вкладывают свободные средства в индустрию гостеприимства. Так, фирма “Отель “Бизнес-Сити”, которая входит в структуру группы компаний “Металлоинвест-Маркет”, купила городские пакеты акций в гостиницах экономкласса “Южная” и “Турист”. Кроме того, она намерена создать еще два отеля в центре города (на Владимирском проспекте, 5, и на ул. Профессора Ивашенцева, 4/30). НПФ “Лукойл-Гарант” приобрел контроль над действующей гостиницей “Чайка”. В планах “Гостиницы АЛРОСА” в 2006 г. открыть “четверку” “Петрополь” на Большом проспекте Петроградской стороны. Банки не остаются в стороне. Например, АКБ “Еврофинанс-Моснарбанк” участвовал в приобретении недостроенной 5-звездочной гостиницы “Северная корона” на наб. Карповки. Он также готов вкладывать средства и в отели среднего класса.

На петербургском гостиничном рынке засветились уже и профессиональные инвесторы. Мальтийская компания International Hotel Investmens Pls (IHI) — собственник отеля “Коринтия Невский Палас” — приступила к его модернизации и расширению за счет соседних зданий на Невском проспекте, 55 и 59. Объем вложений в эту масштабную и крайне сложную с инженерной точки зрения реконструкцию, по предварительной оценке инвесторов, может составить 60 млн евро. Норвежский холдинг Wenaas недавно приобрел гостиницу “4 звезды” Radisson SAS на углу Невского и Владимирского проспектов, а также выступил в роли инвестора по строительству отеля на Невском проспекте, 91а. Индонезийская компания Sampoerna намерена инвестировать в один из самых знаменитых в Петербурге гостиничных долгостроев — отель категории “5 звезд” на пл. Островского.

Сеть Accor рассматривает в Санкт-Петербурге с десяток объектов, по части из которых она готова выступить соинвестором. Хотя пока эта сеть участвует только в одном инвестпроекте — в строительстве отеля “3 звезды” IBIS на Лиговском проспекте, 54-56. Девелопер и заказчик-застройщик по этому адресу — компания GVA Sawyer. В ноябре в Петербурге была зарегистрирована компания White Days Development. Это дочерняя структура нового инвестиционного фонда White Days Invest, который несколько американских и европейских компаний создали специально для работы в России. В Петербурге фонд уже выбрал два гостиничных проекта — создание бутик-отеля на 65 номеров на Гангутской улице и строительство “трешки” на 250 номеров в Ковенском переулке.

Среди начинаний российских инвесторов, уже набивших руку на гостиницах, интерес, безусловно, представляет проект расширения до 100 номеров “люксового” “Елисеев Палас Отеля” на углу Невского и наб. р. Мойки. Инвестор, ОАО “Талион”, привлекает средства на реализацию этого проекта через выпуск облигаций и IPO. По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации СПб, в городе действуют около 100 разрешений на строительство новых отелей. Сколько проектов успешно финишируют, судить трудно. По крайней мере до сих пор оптимистичные прогнозы, касающиеся развития гостиничного сектора в Петербурге, не сбывались. О том, удалось ли переломить ситуацию многочисленным инвесторам, которые сегодня находятся на старте, станет ясно через несколько лет.
“Городу по-прежнему не хватает гостиниц только в высокий сезон. Нынешний среднегодовой показатель их заполняемости недостаточен для того, чтобы отельный бизнес вышел на высокий уровень окупаемости. Если Петербург будет развивать конгрессный туризм и среднегодовая загрузка отелей достигнет 70%, то доходность инвестиций в гостиничный сектор превысит сегодняшние 10-12% и станет приемлемой. Пока же в отели вкладываются те инвесторы, которые могут себе позволить работать на долгосрочную перспективу”, — считает Александр Ольховский, специалист по инвестициям в коммерческую недвижимость.
[14.12.2005]
Строителей привлек Калининград
Компания "Бенефит инжиниринг", специализирующаяся на строительстве элитного жилья в Москве, начинает масштабный проект в Калининграде, пишет газета "Ведомости". В планах компании возвести там целый микрорайон, инвестировав $150 млн. Участники рынка говорят, что после назначения губернатором области Георгия Бооса строить в регионе сторонним компаниям стало проще.
Мэр Калининграда выпустил постановление, по которому ООО "Западный терминал", дочерняя компания московской "Бенефит инжиниринг", должна подготовить и застроить участок площадью 569 га в Ленинградском районе города. Заместитель главного архитектора Калининграда Валерий Кузлянов подтвердил эту информацию. По словам гендиректора "Бенефит инжиниринг" Александра Имшенецкого, на участке расположена промзона и жилые дома военной постройки, которые находятся в аварийном состоянии. "Бенефит инжиниринг" предстоит застроить район заново.

Будущий район планируется разделить на несколько секторов — квартал высотных зданий, элитные коттеджные поселки с яхт-клубом и полем для гольфа, коттеджные поселки экономкласса, на которые уйдет большая часть выделенной земли. "Стоить такой коттедж будет столько же, сколько стоит квартира в высотном панельном доме", — рассказывает Имшенецкий. Инвестиции в строительство он оценивает в $150 млн, а источниками финансирования называет собственные средства и банковские кредиты. Строительство планируется начать в июне 2006 г., а завершить проект в конце 2015 г.

Решение строить на калининградской земле в "Бенефит инжиниринг" объясняют отсутствием в Москве хороших площадок. "То, что осталось, застроят за ближайшие пять лет, а это не срок для бизнеса, да и не факт, что вы сможете победить в конкурсе, поэтому наиболее дальновидные пошли в регионы, хотя доходность там и ниже", — говорит руководитель компании. Калининградский рынок становится лакомым куском для столичных застройщиков. Как рассказал "Ведомостям" первый заместитель руководителя столичного стройкомплекса Константин Королевский, в 2006 г. в Калининграде (с участием московских компаний "Стройинвестрегион" и "Росстрой", входит в ГК "СУ-155") будет введено в эксплуатацию около 60 000 кв. м жилья. По его словам, с назначением на должность губернатора Георгия Бооса сотрудничество в этой сфере активизировалось. Недавно достигнуто соглашение с "Росстроем" о выделении федерального транша на $150 млн на развитие магистральных инженерных сетей.

"Так как здесь, в особой экономической зоне, действует упрощенная система налогообложения, при объемах ввода в 160 000 кв. м потребности в жилье в несколько раз больше", — характеризует Калининград пресс-секретарь компании S. Holding Оксана Басова. А Ирина Сергеева, гендиректор "Стройинвестрегиона", предупреждает, что рынок Калининградской области ограничен и ежегодно увеличивается не более чем на 250 000 кв. м. "Там проживает всего около 1 млн жителей", — объясняет она. По словам Сергеевой, у ее компании в Калининграде два проекта — Северный (на 500 000 кв. м) и Южный (на 150 000 кв. м) жилые микрорайоны.
Инвестиционно-строительная компания "Бенефит инжиниринг" работает на рынке недвижимости с 1996 г. Реализовала 10 проектов в области строительства и реконструкции малоэтажных элитных жилых комплексов и бизнес-центров в центре Москвы. Совладельцы и финансовые показатели компании не разглашаются. По данным "СПАРК-Интерфакс", компания принадлежит частным лицам, выручка за 2004 г. составила 170 000 руб. Всего за 2004 г., по данным мэрии Калининграда, в городе построено и введено в эксплуатацию 166 000 кв. м жилья.
www.interfax.ru/
[10.12.2005]
Путин назвал жилищные сертификаты военных надувательством
Президент России Владимир Путин потребовал от правительства изменить систему выдачи жилищных сертификатов военным. Выступая на традиционном по понедельникам совещании с членами правительства, глава государства заявил: "Недопустимо, когда средняя цена за квадратный метр - 29 тысяч рублей, а мы закладываем 11 тысяч рублей". "Что же мы людей за нос водим?" - спросил он. По его словам, "приходит человек к начальству, ему говорят: "Хочешь - бери, не хочешь - не бери", взял - ему предлагают в тьмутаракани, не взял - вычеркивают". "Нужно это надувательство прекратить немедленно", - призвал президент, передает телеканал "Россия".

Глава государства поручил премьер-министру Михаилу Фрадкову "договориться с депутатами, чтобы обеспечить в следующем году дополнительно 15 миллиардов рублей, которые запрашивает министр обороны для решения вопроса, чтобы наполнить реальными деньгами жилищные сертификаты". Отметим, что на сегодняшний день, по данным Минобороны, жилищные проблемы испытывают 160 тысяч семей офицеров. По словам Сергея Иванова, в этом году министерство приобретет для военнослужащих 28 тысяч квартир, и еще более 22 тысяч семей военных справят новоселье в 2006 году.

Министерство обороны приобретает жилье военным из нескольких источников: собственное строительство, государственные жилищные сертификаты (ГЖС), а также земля, которая выводится из оборота Министерства обороны. Это земельные участки, инвестиционно привлекательные объекты недвижимости, куда инвесторы готовы вкладывать деньги в обмен на предоставление жилья военным.

Напомним также, что 5 августа 2004 года в окончательном чтении был одобрен законопроект об ипотечном кредитовании военнослужащих, а в апреле 2005 года Владимир Путин своим указом возложил на Минобороны функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Согласно закону, участниками ипотечной системы должны стать выпускники военных заведений, офицеры, призванные на службу из запаса, а также прапорщики, сержанты и старшины. По законопроекту, в течение 20 лет каждый кадровый военный, независимо от звания и места несения службы, помимо зарплаты должен ежегодно получать из бюджета на именной накопительный счет некую, индексируемую с учетом инфляции, сумму (в 2005 году она равна 37 тыс. рублей).

Через три года с начала службы по контракту офицер сможет оформить ипотечный кредит. А 20 лет должно хватить для накопления суммы, достаточной для приобретения квартиры общей площадью 54 кв. метра. Правом на использование накоплений военнослужащий сможет воспользоваться также в случае увольнения по так называемым организационно-штатным мероприятиям, сокращению или болезни. Накоплениями военнослужащий сможет воспользоваться и в случае увольнения по семейным обстоятельствам. Правда, решение на этот счет в каждом отдельном случае будет принимать командование.

На условиях ипотеки можно получить квартиру раньше. Можно будет вносить свои сбережения, добиваясь тем самым повышения качества жилья или увеличения площади. Для получения ипотечного кредита в банке военнослужащим не нужно будет вносить первый взнос в размере, установленном банком (как правило, это около 30% от стоимости жилья). Участникам НИС ежегодно будет перечисляться определенная сумма на лицевой счет. Банк предоставит кредит при условии внесения военнослужащим накоплений, сделанных за три года (около 120 тыс. руб.). График погашения военнослужащим кредита по срокам и сумме ежегодных выплат банку будет соответствовать тем средствам, которые будут поступать из бюджета на его именной счет. В текущем году на эту программу выделено 1,31 млрд руб., а в следующем Минобороны планирует заложить на реализацию НИС 3,3 млрд руб.
РБК
[29.11.2005]
Ипотеку может спасти госстройкорпорация
Председатель Совета Федерации Сергей Миронов считает целесообразным создание государственной строительной корпорации для решения проблемы предложения на рынке жилья в рамках развития ипотеки на основе государственной поддержки. "Государство должно не бояться и поучаствовать, в том числе в виде государственной строительной корпорации, которая утвердит норму прибыли на уровне 15-20 и даже 30%", - сказал он в пятницу, 25 ноября.

По мнению Миронова, норма прибыли даже в 30% позволит гражданам приобретать жилье по приемлемым ценам. По его словам, в том случае, если государство выделяет средства на поддержку ипотеки, выводит их на рынок, то строительные компании просто поднимают цены. "Спрос будет развиваться, но если мы не дадим предложения, то цены будут взлетать", - считает Миронов. То есть, за определенную сумму, по его словам, "граждане смогут купить меньше квадратных метров". Именно для решения этой проблемы, по его мнению, целесообразно создать строительную корпорацию с участием государства, - сообщает РИА "Новости".

Миронов отметил, что в настоящее время лишь 5% граждан могут воспользоваться ипотечными кредитами на приобретение жилья, но, как полагает он, это именно те граждане, которые могут приобрести квартиры и без всякой ипотеки. Глава Совета Федерации полагает, что для расширения ипотечного рынка необходимо снижать в 2 раза или более процентные ставки по кредиту, которые в настоящее время составляют в среднем 15%, снижать сумму первоначального взноса, которая составляет сейчас 30% от общей стоимости жилья, а также увеличивать сроки кредитования.
IRN.RU - Индикаторы рынка недвижимости
[29.11.2005]
Анатомия здания: Ловля прибыли сетью
В России растет число фирм, для которых управление объектами коммерческой недвижимости (иногда чужими) — основной бизнес. Компании, управляющие несколькими коммерческими объектами, можно назвать сетевыми (по аналогии с торговыми операторами), ведь они работают под одной торговой маркой по собственной разработанной схеме.

Если в офисном секторе столичный рынок практически поделен между несколькими крупными управляющими компаниями, преимущественно с иностранным участием, то управление торговой недвижимостью — поле деятельности, открытое для всех. В регионах процесс вхождения внешних сетевых управляющих компаний только начинается, но профессионалы уверены, что их время не за горами.
Внешние и внутренние
Различают внутренние и внешние сетевые управляющие компании (УК). Внутренние УК обслуживают только “свои” объекты. Это объясняется тем, что, по словам Евгении Соколовой, генерального директора BridgeHead Company, у большинства собственников доверие заслуживает только некая внутренняя структура, над которой существует полный финансовый и административный контроль. Поэтому, по мнению специалистов из “РосЕвроДевелопмента”, сегодня лишь небольшое число компаний готово передавать объекты в доверительное управление. Например, группа компаний “Время”, специализирующаяся на девелопменте в сфере торговой недвижимости, создала собственную УК для обслуживания торгово-развлекательных центров сети Park House в крупнейших региональных центрах России. Эта фирма “КАПЭКС” создана при холдинге “Капитал Групп”.
По мнению Александра Шарапова, президента ГК “Бекар”, целесообразно управлять своей недвижимостью, если у собственника в распоряжении находится более 150 000 кв. м. Но и тогда есть выбор — создавать собственную УК или договариваться с действующими на рынке фирмами об особых условиях. В ГК “СлавГрад” считают, что сейчас все управляющие компании стремятся быть внешними. То есть работающими на свободный рынок, а не на одного девелопера. Внешняя сетевая УК должна иметь два соответствующих признака — наличие нескольких объектов и предоставление определенного комплекса услуг на них.

“Если в управлении компании находится несколько объектов, то вполне возможно, что стоимость ее услуг будет несколько ниже [для нового заказчика], — добавляет Дмитрий Воробьев, директор по развитию бизнеса департамента коммерческой недвижимости компании Paul's Yard. — Имея опыт работы, такая компания четко представляет структуру расходов, а потому может устанавливать более гибкие условия для владельцев зданий”. “Помимо традиционных услуг, таких как эксплуатация и обслуживание зданий, доверительное управление, мы предлагаем услуги по брокериджу (поиску арендаторов. — "Ведомости"), сопровождению проектов, а также услуги по консалтингу и продвижению объектов на рынке, начиная от маркетинговых исследований рынка, нейминга (придумывания названия объекта. — "Ведомости"), фирменного стиля и заканчивая разработкой дизайна объекта в рамках оригинальной концепции, системы рекламных носителей, планирования всей системы маркетинговых коммуникаций, — говорит Евгения Соколова. — То есть мы работаем и на рынке В2В (business to business. — "Ведомости"), и на рынке конечных покупателей”.
“Каждый пришел в этот бизнес своим путем, — рассказывает Александр Шарапов. — Компания "Бекар" (созданная в Санкт-Петербурге. — "Ведомости") стала управляющей в 1998 г., приобретя здание и создав бизнес-центр. В 2000 г. мы открыли еще один свой бизнес-центр. Накапливая опыт, мы стали оказывать услуги сторонним клиентам. По прошествии семи лет компания не только обслуживает свои объекты, но и профессионально управляет чужой собственностью. В 2003 г. "Бекар" вышел на региональный рынок”.
При компании Forum Properties, работающей на московском рынке девелопмента более 13 лет, создана Forum Property Management — компания, профессионально занимающаяся управлением своими объектами. С прошлого года управляющая компания вышла на внешний рынок, добавив к своим 11 офисным комплексам класса А и В еще и сторонний объект — офисно-жилой комплекс на ул. Б. Полянка.
Точно так же с собственного ТРЦ “Торговый квартал на Свободном” общей площадью 38 000 кв. м, построенного в Красноярске, вышла на рынок ГК “Торговый квартал”. Сейчас компания управляет ТРЦ “Шоколад” (26 000 кв. м) в Нижнем Новгороде и ТЦ “Астор” (14 000 кв. м — действующий комплекс, планируется строительство второй очереди площадью 26 000 кв. м) в Астрахани. Еще одна разновидность фирм — это профессиональные УК, для которых управление объектами недвижимости является основным бизнесом и которые предлагают свои услуги исключительно на свободном рынке. “Различие между нами и управляющими компаниями, работающими при девелоперских структурах, заключается в том, что у нас нет гарантированного объема работ, — говорит Елена Саратова, директор отдела управления недвижимостью компании Noble Gibbons / CB Richard Ellis. — Мы должны быть конкурентоспособными, предлагать лучшие условия, более низкую цену и высокое качество”.

В числе основных причин, по которым собственнику выгодно работать с внешней сетевой УК, в фирме “Ай Би Групп” называют, в частности, более высокие ставки аренды при использовании ее услуг, увеличение заполняемости зданий и снижение накладных расходов за счет “сетевого эффекта”, эффективные реинвестиции, увеличивающие доходность. Кроме того, внешняя сетевая компания, по мнению экспертов из “Ай Би Групп”, обеспечивает собственнику широкие общественные связи, поддержку в административных органах, планирование развития, базирующееся на обоснованных рыночных данных и исследованиях, престижность цивилизованной формы работы, снятие с собственника операционных и организационных рисков, креативный подход к управлению коммерческой недвижимостью.

“Создание своей управляющей компании как бизнеса имеет смысл в том случае, если собственник специализируется на девелоперском бизнесе и собирается строить еще хотя бы 2-3 объекта и впоследствии оказывать услуги управления на чужих объектах. Но основной вопрос для девелопера — хочет ли он управлять объектами коммерческой недвижимости и делать это приоритетным направлением своего бизнеса”, — говорит Марк Афраймович, управляющий партнер ГК “Торговый квартал”. Наемная УК, по его мнению, выгодна в том случае, если основная сфера бизнеса собственника ТЦ не относится к коммерческой недвижимости и запускаемый ТЦ — единственный проект собственника. “Также рекомендуется сотрудничество с профессиональной УК в случае, если это первый проект собственника и навыков управления пока нет”, — добавляет он.
Отдать объект в хорошие руки
Большинство сетевых управляющих компаний работает на рынке офисных площадей. Как рассказал Андрей Федака, генеральный директор NAI Vesco, в настоящее время на рынке недвижимости Москвы присутствует около 30 компаний, занимающихся управлением коммерческой недвижимостью. Еще в прошлом году число подобных компаний, по его словам, не превышало 20. А в компании “СлавГрад” сообщили, что, участвуя в тендерах, они обратили внимание на то, что за последние два месяца на рынок вышло около 20 УК.

Ведущие позиции на московском рынке занимают крупные международные игроки. Sawatzky Property Management (управляет бизнес-парком “Гринвуд”), Noble Gibbons (управляет бизнес-центром на ул. Тимура Фрунзе, 24, второй очередью Центра международной торговли (ЦМТ-2) на Краснопресненской набережной, офисными зданиями и ресторанами McDonald's, офисным зданием “ЛУКОЙЛа” — в общей сложности 15 объектами недвижимости класса А). Colliers International управляет торговым комплексом “РИО” и “Золотой Вавилон — 2”, деловыми комплексами “Эрмитаж-центр”, “Станиславский”, “Дукат Плейс III” и др.

Из российских компаний можно выделить Forum Property Management, которая обслуживает офисные центры “Аврора Бизнес-парк”, “Ривер Плейс”, “Сокол Бизнес-центр”, а также “АЛМ-Менеджмент”, управляющую офисными центрами на ул. Искры, 17, 2-й Брестской улице, 8, 4-м Рощинский проезде, 19, стр. 2. Управление объектами коммерческой недвижимости сделала своей специализацией и ГК “СлавГрад”. Крупный игрок, предоставляющий услуги по управлению зданиями, — питерская компания “Бекар”, в 2005 г. открывшая офис в Москве. В настоящее время в ее управлении находится 137 000 кв. м площадей.

Компания M+W Zander Facility Management CIS управляет 13 отделениями Ситибанка общей площадью 7500 кв. м. Три отделения находятся в Санкт-Петербурге. Кроме того, в числе объектов, по которым заключен договор на техническое обслуживание, — офис компании “Регус” в здании Смоленского пассажа. Если в столице вопрос качественного управления офисной недвижимостью класса А практически решен и, по словам Олега Планового, управляющего партнера Property Management Company, рынок практически поделен между профессиональными компаниями, то в регионах дела обстоят по-другому. “В регионах сложно найти управляющие компании, которые могут предложить весь спектр услуг помимо эксплуатации зданий и клининга (уборки в помещениях. — "Ведомости"), — говорит Евгения Соколова. — С другой стороны, есть иностранные компании высокого профессионального уровня [услугами которых можно воспользоваться], но их услуги достаточно дороги, и им не особенно интересны объекты площадью менее 50 000 кв. м в регионах”.

Как отметила Наталья Коротаева, коммерческий директор “РосЕвроДевелопмента”, проблема российских регионов в том, что профессиональных компаний, которые работают на достаточном количестве объектов, пока нет. У местных региональных компаний нет опыта работы на объектах офисной недвижимости класса А и А+ и в современных торговых центрах.
В настоящее время “РосЕвроДевелопмент” проводит переговоры с несколькими УК (речь идет об управлении бизнес-центром “РосЕвроПлаза” в Новосибирске), и от их исхода во многом зависит, будет ли компания управлять своими объектами самостоятельно или передаст эту часть работ на аутсорсинг — во внешнее управление.

Пока специалисты рынка коммерческой недвижимости не склонны утверждать, что собственники уже готовы передать бразды управления своими объектами внешним профессионалам. “Причин отказа от услуг УК две — низкая культура рынка и стремление сэкономить, — говорит Андрей Федака. — В итоге оказывается, что собственник не только не экономит, но и даже терпит огромные убытки из-за непрофессионального управления бизнес-центром. Ведь если профессиональная УК способна снизить темпы износа здания, издержки на его эксплуатацию, оптимизировать расходы, поддерживать презентабельный вид, то действия непрофессионалов могут привести к обратному — быстрому износу, большим расходам, а в итоге — к снижению класса офиса и меньшей прибыли от сдачи в аренду”.

Торговля отстает
Путь профессиональных управляющих компаний на объекты торговой недвижимости оказался более длительным и трудным. По словам Елены Саратовой, рынок торговых площадей изначально значительно отставал от рынка офисных помещений и по-прежнему отстает на несколько шагов. Как отметил Марк Афраймович, сейчас тот период времени, когда собственники еще недооценивают важность привлечения профессиональной управляющей компании на объект. Многие девелоперы в понятие “управление” вкладывают лишь узкую зону ответственности — грамотную техническую эксплуатацию объекта. Но торговый центр — это сложнейший механизм, и УК должна уметь управлять взаимоотношениями с арендаторами, денежными потоками, маркетингом. Только всестороннее четкое понимание всех аспектов дела позволит торговому объекту стать высокодоходным и конкурентоспособным.
“Если в 1998 г., когда мы делали первый бизнес-центр, услуги управляющей компании вообще никому не были нужны, — говорит Александр Шарапов, — то сейчас с увеличением количества объектов, которые возводятся, приобретаются, сдаются в аренду с целью вложений активов в непрофильный бизнес, спрос на управление коммерческой недвижимостью растет”.

Сетевая девелоперская компания “Столица Нижний” уже построила в Нижнем Новгороде два торговых центра — “Этажи” и “Республика” — и планирует строительство нового торгового комплекса общей площадью от 120 000 кв. м. И если на первых двух объектах управление осуществляет собственная управляющая компания, то с вводом третьего объекта компания планирует провести тендер на привлечение внешней сетевой УК.

В настоящее время большинство внешних сетевых УК ищут и находят работу в регионах. “Собственники были вынуждены заключать договоры со столичными управляющими компаниями, которые владеют технологией получения максимального дохода с объекта”, — говорит Олег Плановой.

По мнению экспертов, выжить отдельным профессиональным управляющим компаниям сложно — это одна из причин, по которой УК создаются при девелоперских структурах или входят в состав группы компаний. Желающие создать УК как отдельный бизнес должны понимать, что только после третьего объекта, полученного в управление, компания станет доходной. Исключение — крупный торгово-развлекательный центр.
Самые сложные объекты для управления — многофункциональные комплексы, которые объединяют офисы, торговые площади, гостиницу и развлекательные аттракционы. “Нам пришлось поездить и по Европе, и по США, чтобы перенять опыт управления ими”, — говорит Александр Шарапов. По мнению Марка Афраймовича, сетевых российских управляющих компаний, которые сегодня подписали договор, а завтра готовы выехать в регион и начать управлять торговым центром (поставить там свою структуру, заключить все договоры, внедрить систему взаимоотношений с арендаторами, эксплуатационными организациями), можно пересчитать на пальцах одной руки, поэтому стремительно растет число заказов из регионов.

Олег Плановой не разделяет оптимизм коллеги. По его словам, до конца 2006 г. Рroperty Managеment Company собирается взять в комплексное управление еще один торговый объект, расположенный в Москве. “До тех пор, пока у нас не будет в управлении четырех объектов в столице, мы не выйдем в регионы”, — подчеркивает он. Плановой также отметил, что он готов брать на комплексное управление новые объекты только тогда, когда у него есть время, есть люди, которые ими займутся, и когда он будет уверен, что управление он поставит лучше, чем другие.
Перспективы управляющих
По мнению экспертов, будущее на рынке коммерческой недвижимости все же за профессиональными управляющими компаниями. В числе предпосылок к тому Юрий Борисов, управляющий партнер “Ай Би Групп”, назвал рост профессионализма, рост конкуренции проектов и спрос у регионов.
По словам Андрей Федаки, наличие конкуренции между профессиональными УК — непременное условие существования развитого рынка коммерческой недвижимости. И в ближайшие годы она будет расти. Российские компании по качеству предоставляемых услуг в скором времени уже смогут сравниться с ведущими западными УК, представленными на российском рынке. Конкуренция, в свою очередь, снизит стоимость услуг и сделает их более доступными для владельцев офисов. “Но это займет несколько лет”, — отмечает Евгения Соколова.

“Если брать среднюю западную УК, то она в среднем управляет 1-2 млн кв. м коммерческой недвижимости, — отмечает Александр Шарапов. — В ближайшие 2-3 года мы будем стремиться к тому, чтобы взять в управление свой первый миллион”. “Группа компаний "СлавГрад" постоянно работает над увеличением количества объектов в управлении, — говорит Владимир Подколзин, управляющий партнер фирмы, — но специализацией компании является оказание полного комплекса услуг на объекте. Поэтому нашими клиентами станут те, кто готов рассматривать нас как стратегического партнера этого объекта”.
“Уровень квалификации наших специалистов и уровень их подготовки позволяют нам осуществлять управление одновременно в пяти торговых центрах, — говорит Афраймович. — В следующем году мы планируем взять в управление, с учетом двух московских ТЦ, не меньше пяти объектов — и это только по проведенным переговорам”. В 2006 г. “Торговый квартал” выходит на управление офисными центрами. Сейчас идут переговоры по управлению зданием класса В+ в Волгограде, Калининграде, других городах.

А вот компания Property Management Company не спешит осваивать рынок офисной недвижимости. Управлять офисными центрами проще, чем торговыми, и компания решила идти от сложного к простому, а не наоборот, подчеркивает Олег Плановой. По его словам, перспектива у профессиональных управляющих компаний хорошая. Не пройдет и 3-5 лет, как число фирм, желающих самостоятельно управлять ТЦ, убавится. Когда из-за непрофессионального управления на собственника ТЦ свалится лавина проблем, он будет просто вынужден обратиться к профессионалам. Тот из сетевых управляющих компаний, кто окажется на рынке, “тот и разделит этот пирог”.
По мнению Марка Афраймовича, для девелоперов сейчас главное — не упустить момент. Очень скоро УК не будут браться за неуспешные объекты. Новоиспеченные девелоперы будут сразу прибегать к услугам высокопрофессиональных УК, которые окажутся сильно загруженными заказами, а не доработанные изначально проекты спасать будет уже некогда.
Архив Ведомостей
[21.11.2005]
Компания Becar. Commercial Property подписала с управляющей компанией "Лидер" договор управления коммерческой недвижимостью в бизнес-центре класса "В" "Jauza Tower".
Общая площадь здания 24 000 м2, арендные ставки от $460 до $500 кв.м./год.
По условиям соглашения, Becar. Commercial Property будет осуществлять управление, эксплуатацию и техническое обслуживание помещений, принадлежащих УК "Лидер". На Becar. Commercial Property возложены обязанности по исполнению на объекте требований СЭС, Госпожнадзора, и других отраслевых правил и норм. Инженеры Becar. Commercial Property будут обеспечивать нормальную работу систем отопления, водоснабжения, энергоснабжения, аварийного освещения, пожаротушения Помимо этого Becar. Commercial Property берет на себя поиск и подбор арендаторов, проведение переговоров, заключение и контроль исполнения договоров. При доверительном управлении объектом коммерческой недвижимости собственник имеет возможность контролировать эффективность работы компании, управляющей недвижимостью, отслеживать потоки доходов и расходов денежных средств. Задача управляющего недвижимостью - сделать так, чтобы каждый квадратный метр площади приносил максимальный доход. Для зачисления денежных средств, получаемых от арендаторов, и для расчетов с субподрядчиками открыт отдельный расчетный счет, что обеспечивает полную прозрачность финансовых потоков, связанных с управлением и эксплуатацией объекта. "Контракт между Becar. Commercial Property и управляющей компанией "Лидер" показывает, что финансовые институты, вкладывающие средства в недвижимость предъявляют высокие требования к качеству управления коммерческой недвижимостью, - комментирует президент Becar. Commercial Property Александр Шарапов. - Контракты на управление недвижимостью с пенсионными и паевыми фондами, а также страховыми компаниями в скором будущем перестанут быть редкостью. Недвижимость является удобным и понятным объектом для низкорисковых консервативных инвестиций. Как показывает западная практика, пенсионные фонды традиционно вкладывают около 10% своих активов в недвижимость что делает структуру их активов более устойчивой. Тенденция вложения денежных средств неминуемо затронет и российский рынок, об этом говорит намерение УК "Лидер" производить дальнейшее инвестирование в недвижимость. В настоящее время специалисты Becar. Commercial Property проводят для УК "Лидер" дальнейший поиск объектов недвижимости.
СПРАВКА
Бизнес-центр Jauza Tower Jauza Tower является современным бизнес-центром класса "В". Общая площадь 24 000 м2, арендопригодная 20 000 м2, 7 этажей. Объект расположен в Центральном административном округе (ул. Радио д. 24. корп. 1.), в непосредственной близости от Третьего транспортного кольца (10 минут ходьбы от станции метро Бауманская). Здание построено во второй половине 20 века, реконструировано в 2005 году. Перед фасадом здания организована парковка. Здание оснащено всеми современными системами, необходимыми для бизнес-центра данного класса.
Арендаторами бизнес-центра становятся крупные компании (численность персонала не менее 30 человек), ориентированные на съем помещений на длительный срок (не менее 3 лет). В аренду сдаются помещения блоками площадью oт 332 до 4600 кв.м. Арендные ставки от $460 до $500 кв.м./год. После заключения договора арендатору предоставляются "арендные каникулы", сроком 2 мес., в течение которых плата за аренду не взимается. За это время арендатор имеет возможность выполнить отделку своего офиса, поскольку ремонт площадей общего пользования уже выполнен, причем при отделке применены нестандартные дизайнерские решения, что является изюминкой бизнес-центра и создает неповторимую атмосферу. К благоприятным условиям работы в БЦ Jauza Tower можно добавить также высокие потолки помещений и вид, открывающийся на реку Яузу. Becar. Commercial Property Becar. Commercial Property входит в группу компаний "Бекар". В доверительном управлении "Бекара" находится 146 000 кв.м. площадей. "Бекар" в качестве консультанта и управляющего реализует проекты в сфере коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде, Перми, Тюмени, Челябинске, Омске, Самаре, Магнитогорске. В Санкт-Петербурге компания осуществляет управление 7 бизнес-центрами, из которых 2 находятся в федеральной собственности. В Москве "Бекар" занимается эксплуатацией бизнес-центра класса "А" "Ильинка". В собственности "Бекара" находятся 2 бизнес-центра класса "В" в Санкт-Петербурге. Бекар неоднократно признавался победителем конкурса "профессиональное признание" в номинациях "Лучший реализованный девелоперский проект", "Лучшая управляющая компания", "Лучшая риелторская компания".
УК "Лидер" Управляющая компания "Лидер" является крупнейшей управляющей компанией в России по сумме активов в управлении. На 1 июля 2005 года общая сумма активов под управлением компании составила 96,6 млрд. руб., величина собственного капитала – 533 млн.руб. Сегодня управляющая компания "Лидер" является одним из ведущих игроков и одной из самых высоконадежных компаний на рынке доверительного управления: в соответствии с рейтингом управляющих компаний, составленным ведущим российским рейтинговым агентством "Эксперт РА", УК "Лидер" присвоен рейтинг А++ (компания с высоким уровнем надежности, уровень надежности выше среднего по классу). Управляющая компания "Лидер" успешно прошла отбор по конкурсу, организованному Министерством финансов РФ, в качестве управляющей компании, которой предоставлено право осуществление деятельности по инвестированию средств пенсионных накоплений граждан России. Среди клиентов УК "Лидер" - крупнейшие негосударственные пенсионные фонды: "ГАЗФОНД" "Благосостояние", "ЛУКОЙЛ-ГАРАНТ", "Трансстрой", "Кооперация", "Роствертол", а также ООО "СК СОГАЗ-Жизнь" (участник Страховой Группы "СОГАЗ").
Информация предоставлена Группой компаний Бекар INFOLine, ИА (по материалам компании)
[21.11.2005]
Обмен "по-джентльменски"
Громкое судебное разбирательство начинается в Калининграде. Прокуратура заинтересовалась сомнительной сделкой с недвижимостью. С одной стороны, преуспевающий бизнесмен, с другой - воспитанник детского дома. Органы опеки закрыли глаза на то, что мальчик-сирота взамен половины дома в центре города получил маленькую квартиру на окраине области.
В заброшенную квартиру в поселке Ясное Славского района через два года предстоит переехать воспитаннику калининградского детского дома Илье Наркевичусу. Дверной замок здесь давно сломан. Жилье, по словам соседей, превратилось в пристанище местных бомжей. Между тем попечитель Ильи - директор детского дома - с гордостью демонстрирует документ, закрепляющий за подростком право собственности на эти квадратные метры. Согласно документу, 16-летний Илья Наркевичус меняет свою четырехкомнатную квартиру в немецком двухэтажном доме, расположенном в Калининграде, на двухкомнатную "хрущевку" в самом отдаленном поселке области. Стоимость дома и скромной сельской квартиры не оговаривается.
"Сумма не оговаривается - это джентльменское соглашение. Я тоже был этим поражен. Это был разговор между ними, между господином, который приобрел, и Ильей. Я при этом не присутствовал", - рассказывает попечитель Ильи Наркевичуса, директор детского дома номер 1 города Калининграда Виктор Яшин. Явно неравноценный обмен не смущает попечителя. Он ссылается на антисанитарное состояние жилья, в котором жил Илья. По оценке риэлторов, половина двухэтажного немецкого дома в Калининграде с прилегающим к нему участком земли стоит не менее 20 тысяч долларов. Подросток, давший согласие на сделку, честно признается, что этого не знал. Он говорит, что бизнесмен дал ему все, что обещал. "Телевизор, много чего... Деньги давал", - уточняет подросток.
Принадлежавшая семье Наркевичусов часть дома сегодня под арестом. После смерти матери и бабушки Ильи четырехкомнатная квартира осталась подростку, хотя приватизировать недвижимость до 18 лет мальчик не мог. Оформить приватизацию на себя и своих детей попытался известный калининградский предприниматель. Представители органов опеки администрации Ленинградского района, дававшие разрешение на сделку, от комментариев отказались. Уполномоченный по правам человека в Калининградской области считает, что нужно аннулировать сделку и привлечь к ответу опекуна и чиновников муниципалитета.
"Разница в стоимости недвижимости, на мой взгляд, весьма существенная. И ребенку был нанесен имущественный вред. Были нарушены его имущественные права", - подчеркивает ведущий специалист по опеке и попечительству муниципального образования "Славский район" Калининградской области Ирина Захарова.

По словам правозащитников, из-за попустительства чиновников права воспитанников детских домов часто нарушаются, однако подобные дела редко становятся достоянием общественности.
www.vesti.ru/
[19.11.2005]
Калининградские офисы пользуются спросом
Ожидания инвесторов на офисном рынке столицы российского анклава в целом повторяют ожидания инвесторов рынка жилой недвижимости. И, по мнению специалистов компании "Бекар", именно этот сегмент в ближайшие годы может стать для Калининграда точкой роста.


Говоря о возможных инвестициях в развитие рынка коммерческой недвижимости Калининграда, все инвесторы так или иначе отличают уникальность его геополитического положения. Калининградская область -- единственный субъект РФ, полностью отделенный от страны территориями иностранных государств. При этом калининградский анклав в силу своего местоположения в центре единой Европы воспринимается западными странами как практически полноценный субъект международных отношений. И, как свидетельствуют последние события, именно Калининградская область сейчас рассматривается Кремлем в качестве ближайшего окна в Европу, через которое Россия будет развивать свои внешнеэкономические связи с ЕС. При этом, отмечают специалисты компании "Бекар", область является единственным регионом России, который на протяжении последнего десятилетия пользуется правом на ведение свободной торговли.

В качестве одного из индикаторов экономического роста региона эксперты называют рост оборота розничной торговли. В период с 1998-го по 2002 год он увеличился в 2,9 раза. В 2003 году прирост оборота розничной торговли в сопоставимых ценах составил 3% по отношению к уровню предыдущего периода; в период 2005-2006 годов, по прогнозам областного комитета статистики, темп роста сохранится на уровне 2003 года. Значительное влияние на сферу торговли стало оказывать укрупнение предприятий отрасли. Рост розничного товарооборота в значительной степени обеспечивается также и ресурсами импорта. Все это, по мнению петербургских девелоперов, делает Калининград привлекательным с точки зрений инвестиций в коммерческую недвижимость -- главным образом, торговую и офисную. К тому же именно сейчас рынок аренды офисной недвижимости в бизнес-центрах Калининграда находится на стадии формирования. В настоящее время нежилой фонд Калининграда в сегменте офисной недвижимости представлен зданиями довоенной постройки с высокими потолками, другая часть фонда представлена административными зданиями советской постройки. Уровень отделки такого рода офисных помещений, как правило, оставляет желать лучшего, в ряде случаев ремонт производится за счет арендаторов. Управляющих компаний, предлагающих собственникам услуги по доверительному управлению бизнес-центрами и технической эксплуатации зданий, -- единицы. Можно сказать, что рынок профессиональных услуг по управлению недвижимостью также находится в стадии формирования. Считается, что спрос на коммерческую недвижимость в Калининграде будет только расти. При этом развитие города, по мнению специалистов, будет происходить за счет переноса иностранных производств на территорию Калининградской области и экспансии крупных российских компаний и сетевых игроков в регион, что повлечет за собой спрос на производственную и складскую недвижимость.

Как и в целом по России, в Калининграде отсутствует единая классификация бизнес-центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Но в целом до недавнего времени на местном рынке наиболее широко был представлен экономичный класс С. На этом фоне 2005 год, к концу которого запланирован ввод в эксплуатацию более 30 тыс. кв. м офисных помещений (в основном, класса В), девелоперы считают переломным в развитии городской коммерческой недвижимости.

Аналитики отмечают, что после этого рынок может временно остановиться, чтобы "переварить" юбилейные площади. Однако, чтобы выйти на петербургские объемы насыщения рынка офисными площадями, которых в Северной столице тем не менее все равно не хватает, Калининграду придется ввести в строй как минимум 77,8 тыс. кв. м новых бизнес-центров. Говорить же о предельной точке насыщения рынка Калининграда достаточно сложно в силу его особого положения. Если город будет развиваться по пути петербургского рынка, догнать Северную столицу ему удастся за два с половиной года. Однако это может произойти и гораздо раньше, что будет зависеть прежде всего от той экономической политики, которую изберет новое региональное руководство.
[16.11.2005]
Добро пожаловать
Вход для организации
Наши услуги и баннеры
Вопросы и помощь
Гостевая книга
Напишите нам
5 самых популярных организаций
1. "ДЕКОРУМ" (69819)...
2. Гильдия риэлторов Калининграда (37957)...
3. "Балтийская Финансово-Строительная компания" (22982)...
4. Балтийский регион (18157)...
5. ООО"Профессиональная Группа НезависимойОценки "ВестБалтКонсалтинг" (16134)...
Реклама
5 самых популярных запросов
1. дом (8668)...
2. комната (5573)...
3. РґРѕРјР° (5402)...
4. дома (5374)...
5. комната (4730)...
Последние 5 организаций, добавленных в базу
1. Темп + Н...
2. Трасстрой...
3. candan group...
4. Строительная компания "ОЛТА Групп"...
5. Строительная компания "ОЛТА Групп"...
Последние 5 товаров, добавленных в базу




Rambler's Top100

© 2000 Все права защищены. Медиа-группа "Ардис"